1．农村向城市的持续人口迁移，是投资获利的保障 持续的人口迁入，使住房紧张，房价飙升。正是这批迁入人口向房产投资者提交了利润。总的来看，几乎所有城市迁入人口远大于迁出人口，楼市依旧坚挺。在现有户籍制度下，进城人口以青年为主，收入参差不齐，中低收人者居多。部分没有积蓄又没有啃老倾向的，不得不迈入租赁市场，为房产投资者提供了另_类利润空间。他们也是潜在的房产转入市场，是房产升值后的销售对象。

2．城市人口自然增长，是投资获利的辅助力量 城市人口自然增长率较低，但大城市新增人口的绝对数较多，对房价上升推动较大。一方面，城市收人水平较高，购买力较强，为楼房提供了市场。另一方面，有些家长会早早地为下一代进行楼房储备，在近几年内推高了楼价。近几年，他们是房产投资的参与者、竞争者，将来的他们是二手房的买人者。 人口自然增长率为负值时，对房产升值的推动作用终止。若投资者将房产把持到城市人口甚至全国人口负增长时，很可能血本无归。那时，不是所有年龄组人口均匀减少，而是先从对房价有较大推动作用的年轻年龄组开始。人口减少一旦开始，将持续几十年甚至更久，无法马上逆转。中国人民大学人口与发展研究中心教授顾宝昌预测，本世纪30年代初，中国人口将达到零增长，此后将进入负增长阶段。届时，抛售房产可能异常艰难

3．进城务工、经商、求学等流动人口，是房产出租和保值的依靠 流动人口的一部分，有能力购置房产，对升值具有推动作用。大部分流动人口，尤其是农民工，是租赁房屋的主力之一，提交的租金是房产收益，有力地鼓舞了投资者持有房产的热情。

4．人口年龄结构的变化限定了房产投资的赢利高峰 房产的最终消费市场主要是婚育年龄段人口。20 1 3年开始，20岁～24岁年龄组的人口规模将开始持久性大幅度下降。2023年，达到这个年龄组的人口规模比20 1 3年时减少 25％以上。而这个年龄组正是新建楼房的主要销售对象或后备市场。从这个角度看，2013年之前是赢利的最佳时期。全国老龄工作委员会办公室常务副主任李本公说，目前，中国60 岁以上老年人口已达1·43亿，占总人口的11％，2020年将占17．2％，2050年将占3 1％。在人口负增长之前，生活水平和医疗卫生条件保证了低死亡率，这决定了婚嫁年龄段人口获得住房的主要途径不是继承旧楼，而是购买新建楼房。这在短期内助推了房产升值。当老龄人口迅速减少时，大量住宅区“人去楼空"，“有价无市"将成为房产市场的鲜明特点，它宣告了房产投资的“末日"。 目前，房产投资者以30岁-50岁的工薪阶层和转行股民为主。对利润空间和风险的认识和承受能力不同，决定了其持有时间从数月到数十年不等。大多数人计划于房价趋于涨停时售出，持有时间为1年～5年。少数人，尤其是30多～40岁年龄组的，会等到子女婚嫁时再做决定，持有时间较长。

四、房产投资与其他高中地理元素

1．区域地理与房产投资 纵向看，区域发展的初期阶段和转型阶段，如西部和东北的部分城市，房产投资短期回报率低；成长阶段和再生阶段，如环渤海地区，房产增值快，利润高，适宜投资。横向看，我国东西差异较大。东部地区基础条件好，经济发展快，房产投资见效快；西部地区，自然条件和社会经济条件不如东部，投资潜力大，周期长。

2．交通与房产投资 从交通线看，铁路、公路、航道密集的城市，尤其是高速公路和高速铁路经过的城市，房产升值明显。一所城市，城市主干道交会处及末端，升值空间大。从交通点看，火车站、港口、高速路出口、地铁站点和公交站点密集的地段，升值空间大。

3．工业与房产投资 以重工业为主的城市，环境污染严重，房产升值空间小，如一些矿业城市。以高新技术工业为主或主要发展方向的城市，房产升值空间大。产业升级顺利的城市，房产升值空间大，产业升级困难的城市，升值空问小。