初期的城市房产，尤其是新开盘的住宅楼，价格较低。随着经济水平提高，城市规模扩大，区位条件改善，购房者增多，楼价逐渐提高。房产投资炒作者在价格较低时买入，价格升高后卖出，赚取差价。与股市一样，投资房地产既有收益，也有风险。以下从高中地理的高度和视角对房产投资进行剖析。
一、房产投资与城市化
1．城市化进程为房产投资提供了利润空间 城市发展过程中，产业数量增多，规模扩大，服务功能增多增强，占用了越来越多的土地和劳动人口，乡村地区转变为新城区，农业用地转变为非农业用地，土地利用方式的变化使地价上涨；老城区位置更加优越，交通和基础设施日趋完善，客流量增大，产业竞争激烈，地价抬高。土地上的楼房因分摊了土地和区域基础设施的费用而涨价。近年来，我国许多地区城市化追赶工业化，城市化进程加快，进一步推高了地价和房价。
2．城市化速度的变化，为房产投资确定了期限 中国社科院公布的《中国城市蓝皮书》显示，从2000年到 2009年，中国城镇化率从3 6·2％，提高到46·6％，城镇人口达到6·2亿。20 1 0年6月2日，中国国家环境保护局副局长王玉庆在国务院新闻发布会上说：中国城市化水平不断提高，进入快速增长期。按照世界城市化进程的“s"形曲线(见各版本教材城市化一章)，城市化水平介于30％-70％为加速阶段，表现为人口和产业向城市迅速聚集，城市化推进很快。这段时间房价飞涨，是房产投资的黄金时期。房产投资的期限在哪里? 城市化水平超过70％为后期阶段，城市化水平比较高，城市人口增长趋缓甚至停滞。可见，投资者必须在进入后期阶段之前成功抛售。联合国经济和社会事务部在2004年出版的《世界城市化展望》中对中国未来城镇人口的预测是--2020年中国总人口预计将达到l 4·3亿人，其中7·66亿人为城镇人口，6·64 亿为乡村人口，城市化水平将达到5 3·6％。加州州立大学(长堤)商学院终身教授孙涤预计，到2025年，将有三分之二的中国人口居住在城市里。亚洲开发银行主任经济学家万广华预测，我国城市化率在2030年之前将达到80％。中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞指出：中国城市化率应该在百分之七十五至八十，才能适应城乡协调发展和优化人口布局的需要。从以上城市化预测和经济发展的需要看，我国大多数地区城市房产增值的趋势15年内不会改变，房产投资的风险不大。
3．城市化问题和城市郊区化，给房产投资带来风险 当前，我国房产投资以新建住宅楼为主，如果未能在三五年内售出，可能面临一系列城市问题。随着住宅区的成熟和老化，区内道路和水电暖设施老化，坏损率增加，建筑及装修的材料、风格落后于时尚，小区附近道路拥堵加剧，市政建设和改造缓慢，社会秩序死角暴露。“脏乱差"抹黑了住宅区的亮点，降低了吸引力，升值空间缩小，房产出售困难。 中心城区附近的房产，面临郊区化的危险。城市化过程中，中心区环境污染、交通拥挤、住房紧张等城市病不可避免地加重，再加上交通、通讯的长足发展，催生了城市郊区化现象。例如，2005年，按常住人口计算，成都的城镇化率达到49·7％。同时，成都中心城区(二环以内)人口密度超过2万人／平方千米，是全市人口平均密度的25倍，城市发展与人口、土地、环境的矛盾突显。成都市积极面向周边地区进行功能分解、产业转移和人口分流，推动城乡一体化。城乡结合地段甚至远郊的大楼盘，如双流万安镇的“麓山国际社区"、温江万春镇的“芙蓉古镇"，吸引了大量来自成都中心地段的人口迁人。若所投资的房产不幸位于迁出人口集中区，则升值空间狭小。
二、房产投资与城市结构、形态和级别
城市空间结构和地域形态的演化及规划，指引投资方向。住宅区从混杂布局中独立出来，高级住宅区与低级住宅区的分化、宜居条件优越的住宅区扩张等过程，无论是自然演化，还是政府规划，均创造了房产升值空间。邻近的商业区或工业区的扩展，会有效拉动楼房升值。不过，其噪音和大气污染也拖着房价的后腿。文教区、高新技术工业区以良好的环境条件和文化氛围提升附近住宅区的品位和价格。城市形态增长趋势指向的地段，土地和楼房增值空间远大于“冷冻”地段。所以房产投资者应当掌握并预测城市空间结构和形态的宏观变化。 城市体系中城市级别的差异，决定了投资周期和利润空间。2010年，“限购令"先从一线城市开始，后向二线城市铺开，反映了房产投资者对不同级别城市的热衷程度不同，证明了房产升值的规律：短期内，级别较高的城市楼房升值快，级别较低的升值慢。城市体系中级别较低的城市，也有加速发展的过程，但需要较长的发展时间。投资低级别城市的房产，应当或者薄利早售回笼资金，或者“放长线，钓大鱼’’。而后者又要承担楼房和小区老化的风险。
本文标题：高中地理实践篇之房产投资
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